Необходимость и цели оценки

По мере развития рыночных отношений потребность в оценке постоянно возрастает. Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности" оценка объектов собственности (объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованием) является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы. Оценка бизнеса позволяет оценить рыночную стоимость собственного (уставного) капитала закрытых предприятий или ОАО с недостаточно ликвидными акциями. Согласно Закону Российской Федерации "Об акционерных обществах" оценка рыночной стоимости акционерного капитала должна проводиться независимыми оценщиками при дополнительной эмиссии, выкупе акций. Потребность в оценке возникает при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы. Оценка необходима для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия.

Оценка- это деятельность специалиста, имеющая целью определение вероятной денежной суммы, которую реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект в конкретных рыночных условиях. Как известно, все важнейшие решения органов государственной власти так или иначе касаются вопросов оценки - приватизация государственной собственности, переоценка основных фондов в целях налогообложения и амортизационной политики и т.д. В условиях рыночных отношений нужно исходить из утверждения, что каждый участник рынка должен располагать достоверной информацией о реальной стоимости интересующего его имущества. Исходя из этого, профессиональная оценка необходима в следующих случаях:

• при выдаче кредитов под залог имущества
• при принятии обоснованного решения о деловом партнерстве
• при преобразовании и ликвидации предприятий
• для принятия инвестиционных решений
• при принятии решений о санации или банкротстве предприятий
• при страховании имущества в судебных имущественных спорах
• при оптимизации налогообложения имущества
• в целях переоценки основных фондов предприятий

Таким образом, так или иначе, оценка имущества требуется практически во всех случаях отчуждения имущественных прав на открытом рынке.
Краеугольное понятие теории оценки - это понятие рыночной стоимости.

В соответствии со Ст.3 ФЗ "Об оценочной деятельности" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается следующее:
Рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Профессиональные оценщики избегают употреблять абстрактное понятие "стоимость", предпочитая применять его в сочетании с определяющим прилагательным, конкретизирующим, какая именно стоимость имеется в виду.

Стоимость любого товара имеет две формы проявления:

• Потребительская стоимость (стоимость в потреблении) - выражает полезность объекта с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта использования объекта
• Меновая стоимость (стоимость в обмене) - выражает полезность объекта с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи и исходя из варианта его наилучшего использования.

В большинстве случаев в профессиональной оценке приходится иметь дело со стоимостью в обмене. Стоимость в обмене характеризует способность объекта обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер и лежит в основе операций купли-продажи, передаче в залог, сдаче в аренду, внесению в уставные фонды предприятий и т.д.

Формы проявления стоимости в обмене:

• Рыночная стоимость
• Ликвидационная
• Залоговая
• Страховая
• Арендная

Оценка стоимости в пользовании производится, исходя из существующего профиля использования имущества и тех параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

К формам проявления стоимости в пользовании могут быть отнесены:

• Инвестиционная стоимость
• Балансовая стоимость

Оценка имущества может проводиться в двух случаях:

1. По желанию собственника имущества
   • Оценка недвижимости
   • Оценка ценных бумаг и бизнеса
   • Оценка имущественного комплекса
   • Переоценка основных фондов
   • Oценка земельного участка
   • Оценка оборудования, производственных линий
   • Оценка автотранспорта
   • Оценка инвестиционных проектов
   • Оценка дебиторской задолженности
   • Оценка нематериальных активов
2. Согласно Закону
   • Оценка имущественных взносов в Уставный капитал
   • Оценка в процесе исполнительного производства
   • Оценка предприятия при банкротстве
   • Оценка в рамках судебного производства
   • Оценка нежилых помещений при выкупе их у Москомимущества
   • При определении стоимости объектов оценки, принадлежащей Российской Федерации или муниципальным образованиям